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B-Plan 40 – Vorhabenträger
Kurzprofil zum Vorhabenträger laut Internet per 24.09.2024
Firma: Magdeburger Grundstücksgesellschaft mbH, Sonnenallee 38, 39116 Magdeburg und Webseite: https://www.md-grund.de
Angebot eines Vermarkters Town & Country Haus Magdeburg per 24.09.2024
Vermarktung mit Angebotspreis von 240 € / qm, siehe hier
und mit rein städtisch geprägten Merkmalen ohne ländlichen Bezug, siehe hier
Zu Grundlagen der Zusammenarbeit mit der Gemeinde Barleben per 24.09.2024
Die Magdeburger Grundstücksgesellschaft ist 2021 mit dem Anliegen an die Gemeinde Barleben herangetreten, dass sie ein Flurstück 570/85 der Flur 2 in der Gemarkung Barleben mit einer Größe von 15.035 Quadratmetern erworben hat und beabsichtigt eine Gebietserschließung und Bebauung mittels Einfamilien-/Doppelhäusern vornehmen zu wollen.
Die Gemeinde Barleben hat im Flächennutzungsplan April 2020 auf Seite 50 dazu „eine bauliche Entwicklung südlich des Gebietes Ammensleber Weg I vorgesehen. Die Fläche hat eine Gesamtgröße von 1,21 Hektar. Hiervon werden ca. 0,27 Hektar für Lärmschutzmaßnahmen benötigt (175 Meter x 16 Meter). Es verbleiben ca. 0,94 Hektar auf denen ca. 10 Einfamilienhäuser entstehen können“. O.g. Planungen wurden in den Flächennutzungsplan Oktober 2022 auf Seite 50 übernommen.
Der o.g. 16 m breite Grünstreifen ist auch als Teil einer Biotopverbundachse gemäß Landesentwicklungsplan ausgewiesen. Im Umweltbericht vom 12.12.2023 zum ersten Entwurf des Landesentwicklungsplans Sachsen-Anhalt wird herausgearbeitet, dass sich mit 61,9 % der Gesamtindex der Artenvielfalt und Landschaftsqualität verschlechtert hat und dass im Rahmen der Biodiversitätsstrategie Sachsen-Anhalts dazu die Qualität von Biotopen und die Eignung von Landschaften als Lebensraum für biologische Vielfalt erhalten und verbessert werden müssen (siehe auch Tabelle 10 auf S. 156). Der Bericht betont auf Seite 36: „Ein Ökologisches Verbundsystem bzw. der Biotopverbund stellt eine wichtige Voraussetzung dar, um die Arten- und Lebensraumvielfalt langfristig sicherstellen zu können. … Um einen Verbund erreichen zu können, müssen Flächen eine ausreichende Größe, Lage, Dichte, Funktionalität und Vernetzung mit umliegenden Flächen aufweisen.„
Die Gemeinde Barleben hat am 22.03.2022 das Vorhaben mit Aufstellungsbeschluss gemäß BV-0072/2021 im Gemeinderat befürwortet und den Vorhabenträger u.a. beauflagt: „Mit Verweis auf die BV-0071/2021 (Städtebaulicher Vertrag) ist hier nochmals darauf zu verweisen, dass infolge der unmittelbaren Angrenzung an die Bahnstrecke Magdeburg – Oebisfelde das Erfordernis einer schalltechnischen Untersuchung sowie der daraus resultierenden Festlegungen als Übernahme zu bauplanungsrechtlichen Festsetzungen (zeichnerischer und / oder textlicher Teil) anzunehmen ist.“
Die Gemeinde Barleben hat am 22.03.2022 für das Vorhaben einem städtebaulichen Vertrag gemäß BV-0071/2021 im nicht öffentlichen Teil der Gemeinderatssitzung zugestimmt. Er regelt die Zusammenarbeit zwischen Gemeinde, Vorhabenträger und Planer. Aus o.g. BV-0072 ist ersichtlich, dass der Gemeinde für Planung, Abwägung und Erschließung etc. eine Kostenerstattung durch den Vorhabenträger empfohlen wurde (s.o. BV-0072/2021). Aus den nachfolgend eingereichten Unterlagen und Vorträgen in Sitzungen von Vertretungen des Gemeinderats Barleben ist ersichtlich, dass das Ing. J. Funke, Irxleben, mit der Bebauungsplanung beauftragt wurde (von der Gemeinde Barleben auf letztendliche Finanzierung durch den Vorhabenträger) und dass es vehement die Interessen der Vorhabenträger argumentiert. Auch die Bearbeitung der Eingaben von Einwohnern und öffentlichen Trägern zu veröffentlichten Entwürfen der B-Planung sowie die Erstellung und Argumentation von „Abwägungsbeschlussvorlagen“ wird von den gleichen Planern über o.g. Vertrag mit Finanzierung durch den Vorhabenträger mit erledigt.
Angaben zum Vorhabenträger aus dem öffentlichen Unternehmensregister per 24.09.2024
Aus dem aktuellem Handelsregisterauszug ist ersichtlich:
(1) Die Magdeburger Grundstücksgesellschaft wurde am 04.11.2020 als GmbH mit einem minimalen Stammkapital von 25.000 € gegründet.
(2) Als einzelvertretungsberechtigte Geschäftsführer wurden Herr Felix Bromann und Herr Daniel Reichel eingesetzt.
Gesellschafter der GmbH sind gemäß der Gesellschafterliste:
(3) Firma MD-Wohnbau GmbH, Magdeburg, zu 50% mit 12.500 € (diese hat selbst ein Stammkapital von 25.000 € und wird vertreten durch einen Geschäftsführer, Herrn Daniel Reichel, Magdeburg) und
(4) Febro Bauträger GmbH, Schönebeck (Elbe), zu 50% mit 12.500 € (diese hat selbst ein Stammkapital von 26.000 € und wird vertreten durch einen Geschäftsführer, Herrn Felix Bromann, Schönebeck) .
Gemäß als Kleinstkapitalgesellschaft veröffentlichtem Jahresabschluss per 31.12.2021
(5) hat der Vorhabenträger mit Hilfe langfristiger Verbindlichkeiten (Kreditvertrag) von 1.400 T€ die Finanzierung des Grundstücksankaufs für wohl weniger als 40 € / qm plus Provisionen sichergestellt, um laut Grundbauchamt Haldensleben zum 28.10.2021 als Eigentümer eingetragen werden zu können.
Gemäß als Kleinstkapitalgesellschaft veröffentlichtem Jahresabschluss per 31.12.2022
(6) hat der Vorhabenträger das gemäß o.g. (5) in 2021 in Form des Grundstücks aktivierte Umlaufvermögen von 1.454T€ um ca. 50% aufgewertet bilanziert mit 2.147 T€, wozu als einzige stichhaltige Begründungen die Beschlüsse BV-0071/2021 und BV-0072/2021 der Gemeinde Barleben vom 22.03.2022 sowie das Vorliegen eines geforderten Schallschutzgutachtens gedient haben können. Es wurden auch die Sonstigen Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr von 1.888 T€ auf 2.465 € erhöht, d.h. die Schulden, die hier nur noch weniger als ein Jahr fest sind,
Gemäß als Kleinstkapitalgesellschaft veröffentlichtem Jahresabschluss per 31.12.2023
(7) hat der Vorhabenträger das gemäß o.g. (5) in 2021 in Form des Grundstücks ursprünglich aktivierte Umlaufvermögen von 1.454T€ um weitere ca. 50% aufgewertet, da Aktiva im Umlaufvermögen mit 3.154 T€ bilanziert wurden. Als einzige stichhaltige Begründungen können dazu die Veröffentlichungen des B-Plan 40 im Stand 02/2023 durch die Gemeinde Barleben und die unternehmensinterne Bewertung der darauf hin erfolgten Eingaben der öffentlichen Träger und Einwohner sowie eine erfolgte Vermessung des gekauften Grundstücks gedient haben. Die Sonstigen Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr wurden von 2.465 T€ auf 3.130 T€ erhöht, d.h. die Schulden, die nur hier noch weniger als ein Jahr fest sind,
Zusammenfassend ist festzustellen:
- 1. Der Vorhabensträger ist eine zur Risikominimierung von zwei Bauträgerfirmen neu geschaffene kleine GmbH. Die von deren Geschäftsführern geleitet wird.
- 2. Durch das o.g. Konstrukt ist eine hohe Bindung von potentiellen Grundstückskäufern an diese Bauträger zu erwarten, was eine Grunderwerbssteuerpflicht auch auf die Hauserrichtung begründen könnte.
- 3. Wenn der Vorhabenträger die Erwartungen der potentiellen Kunden oder die der Gemeinde Barleben o.ä. nicht hinreichend erfüllen kann, ist neben dem Grundstück wenig Haftungspotential vorhanden. Wenn die Einzelgrundstücke nach Parzellierung verkauft wurden, kann dieses so gering sein, dass nicht einmal Sicherheiten für die Beendigung von Straßenbaumaßnahmen o.ä. reichen.
- 4. Der eigentliche Grundstückserwerbpreis durch den Vorhabenträger berücksichtigte bei dem Erfahrungsstand der handelnden Personen sicherlich die in Flächennutzungsplan bzw. Landesentwicklungsplan beschriebene Situation.
- 5. Laut o.g. Internetangebot des Vermarkters Town & Country Haus Magdeburg werden die Grundstücke erschlossen zu 240 € / qm bereits offeriert.
- 6. Town & Country Haus Magdeburg bewirbt nicht nur Stadthäuser (als perfekte Form des stadtnahen Wohnens) sondern aktiv auch Bungalows und Einfamienhäuser, wo zu einem letzteren z.B. aktuell ausgeführt wird „Das Flair 125 ist eines unserer beliebtesten Häuser. „
Erstellt/aktualisiert am 28.09.2024 von Peter Schreiber, Barleben.
Hinweise und Kritiken gern an peter.schreiber@schreiberberatung.de
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